Fallimento nella locazione: quali sono le conseguenze?

Durante il periodo di validità di un contratto di locazione, è probabile che uno dei contraenti fallisca. 

Il caso appena evidenziato è disciplinato dall’art. 80 L.F.

Vediamo nel dettaglio quali sono le conseguenze a seconda che a fallire sia il locatore o il conduttore.

 

Secondo quanto stabilito dall’art. 80 L.F., il fallimento del locatore non scioglie il contratto di locazione d’immobile e il curatore subentra nel contratto. 

Orbene, in caso di fallimento della parte locatrice, la locazione prosegue con il subentro del curatore nel rapporto. 

Il proseguo “ope legis” posto a tutela del conduttore, tuttavia, si verifica solo se il contratto di locazione risulta opponibile alla curatela e alla massa dei creditori, ossia deve essere stato trascritto se di durata ultranovennale, o comunque dotato di data certa se di durata inferiore.

Tutto ciò è stato confermato dalla Suprema Corte di Cassazione con sent. n. 5792/2014 con la quale si è stabilito che “il subentro "ope legis" del curatore nel contratto è possibile nei soli limiti in cui lo stesso sia opponibile alla massa dei creditori.”

Solamente nel caso in cui la durata del contratto sia complessivamente superiore a quattro anni dalla dichiarazione di fallimento, è data la possibilità al curatore, entro un anno dalla dichiarazione di fallimento, di recedere dal contratto corrispondendo al conduttore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal Giudice delegato, sentiti gli interessati. 

Il recesso ha effetto decorsi quattro anni dalla dichiarazione di fallimento.

 

Diversamente dall’ipotesi appena descritta, nel caso di fallimento del conduttore, il curatore può in qualunque tempo recedere dal contratto, nel caso in cui non ritenga conveniente conservare la disponibilità dell’immobile, corrispondendo al locatore un equo indennizzo per l’anticipato recesso, che nel dissenso fra le parti, è determinato dal Giudice Delegato, sentiti gli interessati. 

Nel caso, invero, il curatore non ritenga di sciogliere il contratto, subentrando nel rapporto locatizio, assumerà quindi l’obbligo di pagare i canoni di locazione al posto del conduttore. 

Il comma 4 dell’art. 80 L.F. dispone, infine, che il credito per l’indennizzo è soddisfatto in prededuzione ai sensi dell’art. 111, n. 1 con il privilegio dell’art. 2764 del codice civile.