Vendita immobiliare: compenso del CTU e dello stimatore

14/06/2017 Asta Immobiliare
compenso CTU

Liquidazione degli onorari agli ausiliari del magistrato

L’ultima riforma intervenuta in merito al procedimento civile (con Legge n. 132/2015, di conversione del d.l. 83/2015) ha interessato nello specifico il procedimento di esecuzione.
Una spiacevole sorpresa, purtroppo, è stata prevista per i compensi dell’esperto del Giudice. 
 
 

Compensi – novità introdotte dal D.L. 83/2015

Detta legge di conversione ha introdotto, fra le altre, una modifica all’art 161 disp. att. c.p.c., recante la disciplina del giuramento dell’esperto e dello stimatore intervenuti per la stima delle cose pignorate.  
Al citato articolo, infatti, è stato aggiunto un terzo comma il quale prevede che: “Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal Giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al 50% del compenso calcolato sulla base del valore di stima.”

Modalità di determinazione del compenso

Il nuovo terzo comma, quindi, pone come base di calcolo non il valore di stima del bene ma il valore del ricavato dalla vendita del bene all’asta, ossia il valore di aggiudicazione del bene immobile.
Detto articolo è stato dai più criticato. 
Le critiche alla modifica si basano, per lo più, sul fatto che molto di frequente può succedere che le vendite all’asta non producano valore, poiché alcune volte la vendita non avviene proprio. 
Questo articolo, infatti, è stato rinominato da alcuni come norma sulla dimidiazione dei compensi dei CTU, poiché con l’apportata modifica, il compenso dell’esperto sarà sicuramente sottoposto ad una decurtazione. 
A tenore della norma come modificata, quindi, nel caso in cui la vendita all’asta di un bene non dovesse avere esito positivo, il compenso per il CTU o per lo stimatore non maturerebbe neppure. 
 

Termine per il pagamento

In merito, poi, alle tempistiche di pagamento del compenso degli esperti, la norma precisa che gli onorari potranno essere corrisposti solo in acconto, ma in misura non superiore al 50% del valore stimato, rimandando la liquidazione finale al momento della vendita.
La liquidazione, quindi, non avverrà più nell’immediatezza del deposito della relazione di stima. 
Tutto ciò penalizzerà dal punto di vista economico l’esperto nominato dal Giudice, che sarà lasciato in balìa del risultato delle dinamiche della vendita all’asta.  
La nuova modalità di liquidazione ha trovato applicazione a tutte le prestazioni professionali completate dopo l’entrata in vigore della citata norma (20.08.2015), ancorché iniziate in epoca precedente. 

Tribunale di Vicenza – disapplicazione dell’art. 161 disp.att.c.p.c.

Va segnalato, fin da subito, il provvedimento di critica emesso dal Giudice dell’Esecuzione Dott. Giulio Borella, il quale ha disapplicato l’art. 161 disp.att.c.p.c., considerandolo contrario al diritto dell’Unione Europea ed agli artt. 3,36,41,114 Cost. 
Vediamo alcuni tratti salienti della decisione. 
Nello specifico, il citato Tribunale ha “rilevato che la dimidiazione del compenso, unitamente al ritardato pagamento, per giunta legato ad un evento futuro e incerto quale la vendita dell’immobile, deve considerarsi contrario al diritto dell’Unione Europea” affermando, poi, che “il diritto comunitario non tollera ritardi nei pagamenti, in quanto nocivi per la concorrenza”  
Ha proseguito, altresì, asserendo che “le prestazioni dell’esperto, seppur svolte in qualità di ausiliario del Giudice, in nulla si differenziano da una ordinaria transazione commerciale e, anzi, può ben dirsi, in forza dell’art. 8 DPR  115/2002, ch’essa è svolta direttamente o indirettamente in favore del creditore procedente, che, infatti, ne paga la fattura” 
Secondo il Giudice Borella, inoltre, “la nuova disciplina finisce col trasformare la prestazione dell’esperto stimatore da obbligazione di mezzi a obbligazione di risultato
Per questi motivi, quindi, il Tribunale vicentino ha concluso, ritenendo che “la norma sulla dimidiazione dei compensi e rinvio della liquidazione del residuo alla vendita dei beni vada disapplicata, in forza della primazia del diritto comunitario” 
 

Contenuto della relazione di stima

La legge di conversione è intervenuta, inoltre, a modificare l’art. 173 bis disp. att. c.p.c., il quale indica il contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto. 
La novella ha aggiunto al primo comma il punto 7) 8) e 9) ed ha ridotto da 45 a 30 giorni (al terzo comma) prima dell’udienza fissata per la vendita, il termine entro il quale l’esperto deve inviare copia della relazione di stima ai creditori procedenti o intervenuti o al debitore. 
Il novellato articolo così recita:
“L’esperto provvede alla redazione della relazione di stima dalla quale devono risultare:
  1. l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;
  2. una sommaria descrizione del bene;
  3. lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;
  4. l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;
  5. l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;
  6. la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;
  7. in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
  8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;
  9. l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
L'esperto, prima di ogni attività, controlla la completezza dei documenti di cui all'articolo 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei.
L'esperto, terminata la relazione, ne invia copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno trenta giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'articolo 569 del codice, a mezzo posta elettronica certificata ovvero, quando ciò non è possibile, a mezzo telefax o a mezzo posta ordinaria.
Le parti possono depositare all'udienza note alla relazione purché abbiano provveduto, almeno quindici giorni prima, ad inviare le predette note al perito, secondo le modalità fissate al terzo comma; in tale caso l'esperto interviene all'udienza per rendere i chiarimenti.”