Decalogo di asta immobiliare: da offerta a cauzione

15/02/2017 Asta Immobiliare
Decalogo di asta immobiliare: da offerta a cauzione

Le procedure esecutive o fallimentari, di norma, culminano con le aste immobiliari che hanno lo scopo e la funzione di vendere il bene immobile pignorato e di distribuire la somma ricavata tra i diversi creditori.

Le aste immobiliari sono “governate” da un Giudice oppure da professionisti delegati come avvocati, commercialisti oppure notai. Ogni vendita è regolata da norme ben precise che sono indicate nell’avviso di asta e che ogni potenziale acquirente dovrebbe consultare con estrema attenzione.

Chiunque abbia interesse può partecipare all’asta immobiliare, tranne il debitore. Nella nostra guida vi forniremo una sorta di “decalogo” che vi aiuterà ad orientarvi nel mondo delle aste immobiliari.

Asta immobiliare: le planimetrie e le foto del bene venduto

La Legge stabilisce che l’asta immobiliare debba essere pubblicizzata su giornali, su siti web e mediante affissioni.

Almeno 45 giorni prima delle data fissata per l’asta immobiliare oppure prima del termine per la presentazione delle offerte, devono essere pubblicati su internet l’avviso di vendita, la copia dell’ordinanza e la relazione di stima. A questi documenti dovranno essere allegate anche le foto e le planimetrie del bene venduto all’asta immobiliare.

Asta immobiliare: il ruolo dell’istituto di vigilanza e la custodia

E’ importante precisare che, prima di presentare un’offerta all’asta immobiliare, è possibile visionare gli immobili. Per visitare i beni che saranno venduti all’asta, è sufficiente contattare il custode indicato nell’avviso di asta e nominato dal Tribunale. Il custode ha il compito di fornire a chiunque ne faccia richiesta tutta la documentazione relativa al bene immobile.

E’ bene precisare, inoltre, che se la vendita verrà effettuata dal Tribunale, la custodia viene normalmente affidata all'Istituto di vigilanza giudiziaria autorizzato dal ministero di Giustizia. La custodia, infine, può essere congiunta e, dunque, effettuata sia dall’Ivg che dal professionista.

Asta immobiliare: la vendita “senza incanto”

La Legge lo stabilisce espressamente: di norma deve essere esperita prima la vendita con modalità “senza incanto”. In tal caso, coloro che vogliano partecipare all’asta immobiliare, devono presentare presso lo studio del professionista delegato oppure presso la cancelleria del Tribunale, un’offerta contenuta in busta chiusa. Nella predetta offerta, è necessario indicare il prezzo, i tempi ed il modo di pagamento.

Asta immobiliare deserta: la vendita “all’incanto”

Se la prima asta senza incanto va deserta, viene immediatamente disposta l’asta con incanto. Anche in questo caso, il prezzo base d’asta e le modalità di svolgimento della vendita sono tutte indicate nell’avviso.

Coloro che vogliano partecipare alla vendita, dovranno presentare domanda cartacea in busta chiusa da depositare presso la cancelleria del Tribunale oppure al professionista delegato.

Se anche l’asta con incanto va deserta, sarà indetta una nuova asta (senza incanto) con il prezzo base ridotto di un quarto.

Asta immobiliare “all’incanto”: il meccanismo dei rilanci in sessioni di soli tre minuti

Una volta verificata la rituale presenza dei partecipanti, il banditore decreterà l’inizio della vendita all’incanto. Tre sono le sessioni temporali di tre minuti in cui i partecipanti potranno effettuare i rilanci sul prezzo per aggiudicarsi il bene immobile oggetto di asta giudiziaria.

Asta immobiliare: la cauzione

La partecipazione ad entrambe le tipologie di asta immobiliare è subordinata al versamento di una cauzione di importo pari al 10% del prezzo offerto ( 10% della base d'asta per le aste con incanto). E’ nell’avviso d’asta che sono espressamente indicate le modalità di deposito della cauzione. Di norma, i partecipanti sono tenuti a versare un assegno circolare oppure un bonifico bancario a titolo di cauzione.

Asta immobiliare: l’aggiudicazione provvisoria

Nel caso di asta immobiliare senza incanto, l’aggiudicazione diviene definitiva nel caso in cui l’aggiudicatario abbia provveduto a saldare il prezzo e a fornire i documenti richiesti nei termini indicati nell’avviso d’asta.

Nella vendita all’incanto, chiunque può depositare un’offerta aumentata di 1/5 rispetto al prezzo di aggiudicazione entro 10 giorni dalla data dell’aggiudicazione provvisoria. Nel caso di presentazione della nuova offerta, verrà indetta una nuova sessione di vendita all’incanto aperta a tutti.

Asta immobiliare: il decreto di trasferimento che “sana” i vizi del bene

Il decreto di trasferimento emesso dal Giudice cancella eventuali pignoramenti ed ipoteche esistenti sul bene venduto all’asta immobiliare.

Dunque, il decreto di trasferimento ha lo stesso valore giuridico del rogito e costituisce non solo titolo per trascrivere la vendita sui libri fondiari ma è anche titolo esecutivo per ottenere il rilascio dell'immobile.