Gli acquisti di beni immobili all’asta giudiziaria godono di ottime agevolazioni fiscali grazie all’articolo 16 del D.L. n. 18/2016, poi convertito dalla L. n. 49/2016. La citata norma ha infatti introdotto una normativa fiscale di grande favore per tutti coloro che partecipano ad un’asta immobiliare aggiudicandosi il bene. Agevolazioni che, al momento, sono previste solo fino al 31 dicembre 2016.
Asta immobiliare: in cosa consistono le agevolazioni fiscali?
Per il momento, le agevolazioni fiscali introdotte dal Legislatore si sostanziano nella possibilità di corrispondere in misura fissa (parliamo di 200 euro) le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. La citata agevolazione fiscale è applicabile a tutti gli acquisti di immobili effettuati nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare oppure nell’ambito di una procedura fallimentare.
Si tratta di un’agevolazione fiscale molto vantaggiosa: infatti, se non fosse applicabile, l’acquirente sarebbe tenuto a corrispondere l’imposta di registro nella misura del 9%. Detta percentuale dovrà essere applicata “sul valore dell’immobile fiscalmente rilevante”, insieme alle imposte ipo-catastali in misura fissa di € 50 che sono normalmente dovute in caso di acquisto di immobili commerciali oppure di “seconde case.”
Asta immobiliare e agevolazioni fiscali: il criterio del "prezzo valore"?
E’ essenziale citare, in questo senso, la sentenza n. 6/2014 pronunciata dalla Corte Costituzionale che ha stabilito che il criterio di determinazione della base imponibile del “prezzo valore” vada applicato anche ai trasferimenti di immobili avvenuti nell’ambito di una procedura di espropriazione forzata o in seguito ad un pubblico incanto.
Asta immobiliare e agevolazioni fiscali: la “tassa piatta” nel testo originario della Legge
L’applicazione della “tassa piatta” (200 euro per le imposte di registro e catasali) trova applicazione soltanto negli acquisti di immobili effettuati nell’ambito di procedura di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV del codice di procedure civile, o delle procedure di vendita di cui all’articolo 107 del R.D. n. 267/1942.
Originariamente, nella prima stesura del decreto legge che è in vigore dal 16 febbraio 2016, non era specificata alcuna restrizione all’accesso alla citata agevolazione fiscale. Nessun limite era previsto né relativamente alla tipologia dei beni immobili né in ordine alla qualità dei soggetti che effettuavano l’acquisto. L’unica condizione necessaria per godere dell’applicazione della “tassa piatta” era costituito dalla dichiarazione di impegno che l’acquirente doveva rilasciare e nella quale doveva specificare che avrebbe ritrasferito l’immobile entro i due anni successivi all’acquisto.
Il testo originario del decreto legge stabiliva altresì che, in caso di mancato ritrasferimento dell’immobile, le imposte di registro, ipotecaria e catastale venivano recuperate in misura ordinaria insieme agli interessi di mora e alla sanzione amministrativa del 30 per cento.
Sempre nella sua stesura originaria, la Legge stabiliva che il termine triennale di decadenza per esperire l’azione di accertamento dell’Amministrazione Finanziaria necessaria per recuperare le citate imposte, iniziava a decorrere a partire del biennio dall’acquisto all’asta.
Asta immobiliare e agevolazioni fiscali: come cambia la “tassa piatta” dopo la Legge di conversione
Tutto ciò fino a quando la L. n. 49/2016, in fase di conversione del decreto legge n. 18/2016, ha specificato alcune importanti modifiche restringendo il campo di applicazione della norma.
Infatti, a partire dal 15 aprile 2016, l’agevolazione fiscale della “tassa piatta” per le aste immobiliari può essere applicata soltanto se l’acquisto è effettuato da soggetti che svolgono attività di impresa. Dunque, le persone fisiche qualificabili come “privati” che desiderino acquistare un immobile all’asta giudiziaria sono, di fatto, esclusi dall’agevolazione fiscale.
Resta sempre fermo l’obbligo – anche per i soggetti che esercitano attività di impresa – di rivendere l’immobile entro due anni dall’acquisto. Resta fermo, ancora, che in mancanza di ritrasferimento dell’immobile, si potrà procedere al recupero in misura ordinaria delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, con applicazione di una sanzione amministrativa del 30 per cento, oltre agli interessi di mora.
E’ però necessario precisare che non sempre i privati sono esclusi dall’applicazione del beneficio fiscale per le aste immobiliari. Il comma 2-bis introdotto in fase di conversione in legge stabilisce infatti che anche le persone fisiche che agiscono al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa possono godere dell’applicazione delle agevolazioni fiscali. Tutto ciò soltanto nel caso in cui l’immobile acquistato all’asta sia qualificabile come “prima casa” del privato e soddisfi i requisiti previsti dalla nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
Relativamente agli acquisti di “prima casa”, inoltre, non sussiste alcun specifico obbligo di rivendere l’immobile entro i due anni successivi all’acquisto all’asta immobiliare.
