Acquisto immobile all’asta: come procedere se è abitato

20/10/2017 Asta Immobiliare
immobile asta occupato

Immobile occupato

Molto spesso gli immobili venduti all’asta sono occupati dal debitore. 
Come può procedere l’aggiudicatario in un caso analogo a quello preso in oggetto, al fine di tutelare le proprie ragioni? 
Vediamolo nell’approfondimento odierno. 

Come comportarsi se il debitore non rilascia l’immobile

Come noto, la vendita di un immobile all’asta si conclude con il decreto di trasferimento emesso dal Giudice. 
Nel decreto di trasferimento il Giudice ingiunge l’immediato rilascio dell’immobile nella piena disponibilità dell’aggiudicatario.
Ci si è chiesto quali sono le modalità concesse dal Legislatore che possono essere utilizzate al fine di liberare l’immobile nel caso in cui il debitore continui ad abitarlo nonostante il pignoramento.  
Le modalità sono due:
  1. Ordine di liberazione, previsto dall’art. 560, comma 3 e 4 c.p.c.;
  2. Esecuzione per rilascio ex art. 605 c.p.c. 
 

Ordine di liberazione

Una ipotesi è disciplinata dall’art. 560, ai commi terzo e quarto, c.p.c. che, come anticipato, si attua attraverso l’esecuzione dell’ordine di liberazione.
Viene, quindi, affidato al custode il compito di curare la gestione dell’immobile pignorato e, nel caso in cui sia occupato dal soggetto esecutato, adoperarsi al fine di liberarlo. 
Nello specifico, l’art. 560 c.p.c. stabilisce che il Giudice dell’esecuzione dispone con provvedimento impugnabile per opposizione ex art. 617 c.p.c. la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario, a meno che non ritenga di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. 
Il comma quarto prevede che l’ordine di liberazione venga attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68.
Questa ipotesi pone i costi e gli oneri a carico della procedura. 
 

Esecuzione per rilascio 

Un’altra soluzione possibile per riottenere la disponibilità dell’immobile può essere eseguita attraverso una esecuzione per rilascio da attuarsi ex art. 605 c.p.c. e ss. sulla base del decreto di trasferimento che in base all’art. 586 ultimo comma costituisce titolo esecutivo per il rilascio, fungendo come sentenza passata in giudicato. 
Nel caso in questione l’aggiudicatario, divenuto nuovo proprietario, può intimare con l’atto di precetto il rilascio dell’immobile entro una certa data
Se ciò non avviene si può far ricorso alla forza pubblica. 
Diversamente dall’ordine di liberazione attuato dal custode, in questo caso le spese sono a carico del soggetto aggiudicatario.