Abbiamo sempre parlato di un’efficacia temporanea degli effetti del Decreto Legge n. 18/2016 convertito, con modificazioni, nella Legge n. 49 dell’8 aprile 2016. Ebbene, questa efficacia temporanea sta per scadere: si ha tempo fino al 31 dicembre 2016 per godere, infatti, delle importanti agevolazioni fiscali connesse agli acquisti effettuati nell’ambito di un’asta giudiziaria.
Asta giudiziaria: l’imposta di registro in misura fissa
L’articolo 16 del citato decreto Legge ha infatti stabilito che chi esercita attività d’impresa può acquistare un immobile all’asta giudiziaria corrispondendo un’imposta di registro molto conveniente: parliamo di 200 euro (è un importo fisso). L’acquirente potrà godere dell’agevolazione fiscale soltanto laddove dichiari che intende trasferire il bene immobile acquistato all’asta giudiziaria entro due anni.
L’importante agevolazione – valida fino al 31 dicembre 2016 – trova applicazione anche in presenza di un ulteriore requisito, alternativo al primo. Il comma 2 dell’articolo 16 del decreto Legge stabilisce infatti che l’imposta di registro in misura fissa è applicabile anche nel caso in cui ad acquistare l’immobile siano “soggetti che non svolgono attività d'impresa […], sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni previste alla nota II-bis) all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131”.
L’introduzione del comma 2 ha permesso anche alle persone fisiche che non svolgono alcun tipo di attività imprenditoriale di acquistare una casa all’asta giudiziaria usufruendo delle agevolazioni fiscali senza avere l’obbligo di rivendere l’immobile entro due anni.
Acquisto all’asta giudiziaria da parte del privato: le caratteristiche dell’immobile
Per godere dell’agevolazione fiscale è però necessario che l’immobile presenti alcune caratteristiche tassative. Esso, in particolare, dovrà essere adibito a prima casa di abitazione entro un anno dall’acquisto e non dovrà essere considerato “di lusso”.
Il bene immobile deve altresì appartenere alla categoria catastale A, fatta eccezione per le categorie A1, A8 e A9 ed “essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende”.
Inoltre, l’acquirente è tenuto a dichiarare di non essere titolare esclusivo oppure in comunione con il coniuge dei “diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile”.
Asta giudiziaria: le “sanzioni” per le imprese che non rivendono entro 2 anni
Una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate (la n. 27/E del 13 giugno 2016) è intervenuta sul tema delle “sanzioni” applicabili a quelle imprese che non trasferiscano l’immobile acquistato all’asta giudiziaria nei 2 anni successivi all’acquisto. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che: “analogamente a quanto previsto in materia di ‘prima casa’, anche in tale ipotesi, dunque, qualora il contribuente si trovi nella condizione di non poter o voler rispettare l’impegno assunto, può, in pendenza del termine previsto per procedere all’alienazione, rivolgere apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia delle entrate, secondo le procedure previste dalle risoluzioni 102/E e 115/E del 2012, al fine di ottenere la riliquidazione dell’imposta in misura ordinaria e dei relativi interessi”.
A ben vedere, l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate sembra essere davvero molto ragionevole. Se, dunque, un’impresa non può oppure non ha alcuna intenzione di rivendere l’immobile acquistato all’asta giudiziaria nei successivi due anni, può fare istanza all’Agenzia delle Entrate per richiedere di pagare la mancata imposta. Insieme al capitale dovuto, l’impresa corrisponderà anche i relativi interessi maturati, senza subire l’applicazione della “sanzione”.
Agevolazioni fiscali e asta giudiziaria: quale futuro dopo il 31 dicembre 2016?
Lo abbiamo precisato in premessa: il tempo per godere delle agevolazioni fiscali connesse all’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria sta per scadere. Le imprese e le persone fisiche hanno tempo fino al 31 dicembre 2016 per acquistare all’asta pagando l’imposta di registro in misura fissa.
Ma cosa accadrà dopo il 31 dicembre? Il Legislatore estenderà le agevolazioni fiscali anche per l’anno 2017? Al momento non vi sono orientamenti in merito anche se sarebbe certamente auspicabile una scelta del Legislatore in tal senso.
Il mercato delle aste giudiziarie sta emergendo e si sta imponendo a gran voce nel panorama italiano. Nonostante tutto, gli acquisti di un’immobile all’asta giudiziaria vanno incentivati, vanno facilitati con incentivi e misure speciali, soprattutto se consideriamo il gran numero di immobili oggetto di asta giudiziaria. In quest’ottica, sarebbe davvero auspicabile un intervento del Legislatore volto ad estendere le agevolazioni fiscali anche all’anno 2017.
Staremo a vedere.
