Acquisto all’asta? Attenzione, nessuna garanzia per i vizi della cosa

25/08/2017 Asta Giudiziaria
vizi casa

Inoperatività della garanzia per i vizi della cosa

In caso di acquisto di un bene immobile all’asta occorre porre la massima attenzione e verificare nei minimi dettagli il bene che ci si vuole aggiudicare, stante l’esclusione dell’operatività della garanzia dei vizi della cosa.
L’aggiudicatario di un bene immobile, quindi, non ha diritto alle garanzie previste dal codice civile riservate di norma all’acquirente
Vediamo meglio la norma di riferimento.  
 

Vizi della cosa

Secondo quanto previsto dall’art. 2922 c.c., nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa ex art. 1490 c.c. la quale prevede che il venditore sia tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. 
La ratio di tale esclusione è rinvenibile nella natura coattiva del trasferimento, evidentemente non equiparabile alla vendita volontaria.
Ad esempio, ricorre un vizio ex art 1490 c.c. quando il bene presenta difetti inerenti al processo di produzione, fabbricazione, formazione e conservazione del bene.
 

Mancanza di qualità ed aliud pro alio 

Ciò detto, ci si è chiesto se l’esclusione ex art. 1490 c.c. valga anche per la mancanza di qualità prevista dall’art. 1497 c.c. (ad esempio nel caso di mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile) e per la vendita di “aliud pro alio”,(ossia quando la cosa venduta appartiene ad un genere del tutto diverso o presenta difetti talmente gravi da impedire al bene di assolvere alla sua funzione naturale o quella concreta assunta come essenziale dalle parti) anche se detti casi non sono specificamente disciplinati dalla disposizione in esame. 
A risolvere detto interrogativo è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione con sent. 14165/2016 la quale ha affermato che: “L'esclusione della garanzia per i vizi della cosa, sancita dall'art. 2922 c.c. per la vendita forzata compiuta nell'ambito dei procedimenti esecutivi - applicabile anche a quella disposta in sede di liquidazione dell'attivo fallimentare - riguarda le fattispecie prefigurate dagli artt. da 1490 a 1497 c.c. (vizi e mancanza di qualità della cosa), ma non l'ipotesi di consegna di "aliud pro alio", configurabile, invece, se il bene aggiudicato appartenga ad un genere affatto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale funzione economico sociale, oppure quando ne sia del tutto compromessa la destinazione all'uso, ivi considerato, che abbia costituito elemento dominante per l'offerta di acquisto. Tale speciale disciplina si giustifica, con riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., in ragione delle peculiarità della vendita forzata che, partecipando alla natura pubblicistica del procedimento, realizza congiuntamente l'interesse pubblico, connesso ad ogni processo giurisdizionale, e quello privato, dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario, sicché il loro contemperamento, in sede di regolamentazione degli effetti di tale atto, è frutto di una legittima scelta del legislatore.”
Pertanto, l’art. 2922 c.c. prevede che l’aggiudicatario non possa lamentare ne’ i vizi ex art. 1490 c.c. ne’ la mancanza delle qualità promesse o essenziali ex art. 1497 c.c..
Può, invero, contestare la consegna di un bene affetto da mancanza di qualità essenziali tali da dare luogo alla vendita di aliud pro alio.
 

Tutela all’aggiudicatario

La Giurisprudenza ha ritenuto meritevole di tutela l’ipotesi di “aliud pro alio” ed ha previsto quale rimedio esperibile in questo caso l’opposizione agli atti esecutivi.
Orbene, qualora il giudice dell’esecuzione non dichiari d’ufficio la nullità della vendita forzata aliud pro alio, quindi di un immobile al posto di un altro, il rimedio per l’aggiudicatario è l’opposizione agli atti esecutivi.
Nello specifico, con sent. 11729/2017 la Suprema Corte di Cassazione ha stabilito che “Nella vendita forzata, l’ipotesi del cd. "aliud pro alio" può essere fatta valere solo nelle forme dell’opposizione agli atti esecutivi, ma il termine previsto dall’art. 617 c.p.c. decorre dalla conoscenza del vizio o delle difformità integranti la diversità del bene aggiudicato rispetto a quello offerto, occorrendo, conseguentemente, anche fornire la prova della tempestività della relativa opposizione all’interno del processo esecutivo.”